Acquistare una casa

L’acquisto di una casa costituisce una delle più importanti operazioni economiche della vita di un privato residente in Italia. Un’operazione di trasferimento immobiliare, contrariamente a quel che può sembrare di primo acchito, nasconde diverse possibili problematiche, che possono determinare difficoltà ed allungamento dei tempi nella realizzazione del piano iniziale.

La complessità giuridica che questo tipo di affare può raggiungere, nonché l’impostazione dei registri immobiliari – volti a garantire anche l’intera collettività e l’interesse pubblico dello Stato – portano il legislatore italiano (nonché sostanzialmente di tutti gli ordinamenti di civil law) a prevedere l’attribuzione di una funzione di controllo ad un soggetto terzo ed imparziale: il notaio. In tal modo, si intende garantire a qualsiasi cittadino di poter trovare a sua disposizione un consulente caratterizzato da un’elevata preparazione tecnica specifica, nonché estraneo a tutte le parti coinvolte, la cui opera è diretta alla migliore riuscita dell’operazione nell’interesse di tutti i soggetti interessati. Il notaio tutela tanto il venditore quanto il compratore, assumendo, altresì, la responsabilità di eseguire tutti i necessari controlli preliminari al trasferimento ed assicurando che il risultato dell’operazione, trasfusa nell’atto da lui rogato, sia corrispondente a tutte le volontà espresse dalle parti.

L’aspetto consulenziale della professione notarile non deve essere sottovalutato: sin dalle prime fasi della trattativa, può essere opportuno rivolgersi ad un notaio per avere delucidazioni in merito a specifici aspetti della vicenda, così da acquisire tutti gli elementi fondamentali per una più corretta valutazione di convenienza dell’affare. Tale consulenza include, inoltre, non solo gli aspetti prettamente civilistici o relativi a problematiche immobiliari, ma anche fiscali, e può consentire di concepire – fin dall’inizio, quando ancora non si è vincolati in alcun modo – l’operazione nel modo più puntuale e conveniente possibile.

Compravendita

La compravendita si caratterizza per essere il contratto tipico che ha per oggetto il trasferimento della proprietà o di un altro diritto reale a fronte del pagamento di un prezzo. Il nostro ordinamento giuridico, in considerazione dell’estrema importanza della proprietà immobiliare, non solo esige che l’accordo delle parti sia rivestito dalla forma scritta, ma richiede anche l’osservanza di diverse prescrizioni di contorno, che hanno assunto nel tempo un forte rilievo, anche in termini di validità dell’atto. Sono, ad esempio, da osservare le regole imposte della disciplina urbanistica, catastale od energetica. La complessità di tutti questi aspetti ha portato sempre più a concentrare, nell’ottica di semplificare e rendere più rapido il procedimento, tutte le verifiche in capo alla figura specializzata che assicura in misura maggiore la regolarità e la correttezza dell’applicazione e rispetto di queste regole, ossia il notaio.

Mutuo

Il mutuo è un contratto con il quale una parte, detta mutuante (nella più ampia parte dei casi una banca), trasferisce una determinata quantità di denaro all'altra, detta mutuatario, al fine che quest'ultima possa utilizzarla e procedere alla restituzione della somma mutuata, corrispondendo, di regola, interessi – i quali costituiscono il corrispettivo per l’utilizzo della somma consegnata. Seppure la struttura essenziale e la funzione del contratto di mutuo siano di immediata comprensione, si deve sottolineare che un mutuo in concreto è arricchito di molteplici ulteriori clausole, non sempre chiare, ma necessarie a regolare tutti i possibili rapporti tra le parti; ciò anche considerando che la restituzione della somma mutuata si attua normalmente in un lungo periodo di tempo, nel quale molti eventi possono verificarsi. Tra le variabili che si possono presentare, ad esempio, si trovano: modalità di erogazione del mutuo, fissazione dei termini di rimborso del capitale e di pagamento degli interessi, determinazione di altre spese per gli oneri di amministrazione del contratto, disciplina e costi di estinzione anticipata, prestazione e manutenzione delle garanzie, conseguenze degli inadempimenti relativi (ritardi) e assoluti (mancato pagamento). Ciascuno di questi aspetti è a sua volta caratterizzato da moltissime possibili combinazioni, frutto sia di prassi e regole moderne, sia di una meditazione dottrinale che può definirsi millenaria (il mutuo era già contemplato nel diritto romano classico ed è stato oggetto di studio da parte dei giuristi bizantini, dei giuristi medievali di diritto comune, dei giuristi delle codificazioni dell'età moderna). Attualmente, l’argomento è ulteriormente arricchito da suggestioni e novità provenienti da Paesi stranieri e dalla disciplina dell'Unione Europea. Dunque, al giorno d’oggi si tratta di operazioni caratterizzate da una forte variabilità, in cui singoli aspetti possono incidere sulla convenienza delle medesime. I contratti di mutuo sono, generalmente, predisposti dalle banche; tuttavia, per quanto riguarda i mutui fondiari, è indispensabile il ricorso al ministero del notaio, con lo scopo, oltre che di tutelare entrambe le parti coinvolte e di eseguire le necessarie verifiche sull’immobile che viene concesso in garanzia, anche di evitare che il contraente “forte”, cioè l’istituto di credito, possa essere favorito nel compimento dell’operazione, vigilando su un equo bilanciamento degli effetti giuridici del contratto, ferma restando la libertà delle parti nella definizione delle condizioni economiche.

Non costituisce una specie particolare di mutuo fondiario il cosiddetto “mutuo unilaterale”, diffuso nella recente prassi. La diversità risiede unicamente nel fatto che a recarsi dal notaio è solo il mutuatario: questa modalità di perfezionamento può ridurre, a seconda dei casi, lo spazio del notaio per esercitare la sua funzione di indirizzo e consulenza.

In generale, va, inoltre, segnalato, che non sempre alla stipulazione del mutuo segue immediatamente la materiale disponibilità del denaro: secondo gli accordi raggiunti e consacrati nel contratto di mutuo, la banca potrebbe non mettere a disposizione la somma fino al momento della effettiva acquisizione della garanzia ipotecaria, oppure erogare il finanziamento per successive tranche. Nei casi in cui l’importo del mutuo è necessario per pagare, contestualmente alla stipula del contratto di compravendita, il prezzo, si ricorre spesso ad un periodo di “pre-ammortamento”, così da garantire immediata disponibilità della somma senza che sia ancora in essere l’obbligo di restituzione. Con l'assistenza del notaio si potrà, secondo i casi, cercare di contemperare per quanto possibile le diverse esigenze.

Un’altra eventualità che si può verificare è la presenza di un mutuo ancora in corso di rimborso e connesso, mediante la relativa garanzia ipotecaria, all’immobile oggetto di compravendita. La prassi odierna è orientata nel senso che il prezzo della compravendita – che potrà provenire da erogazione di altro mutuo stipulato dall’acquirente – viene utilizzato per saldare il debito la cui garanzia insiste sull’oggetto del trasferimento, consentendo all’acquirente di trovare un finanziamento autonomo alle condizioni di mercato con l’istituto da lui favorito. Al contrario, quando si abbia il caso di acquisto da un’impresa costruttrice, può capitare che si proceda all’accollo (ossia al subentro, quale debitore verso la banca che ha finanziato la costruzione, di chi compra l’immobile) di una quota del finanziamento originario già in corso, specificamente quella frazione relativa all’immobile che è oggetto del trasferimento, non certo dell’intero ammontare.